【2026年版】“残価設定型ローン”でマイホームがもっと身近に── 金利上昇・価格高騰時代に広がる、新しい住宅購入の選択肢
はじめに｜「家は欲しいけど、返済が重い…」という声が増えている
2026年現在、住宅価格は依然として高止まりを続けています。
都市部のマンション価格は上昇傾向が続き、住宅ローン金利もじわじわと上昇中。
「家を買いたいけれど、月々の返済が不安…」という声が全国で増えています。
そんな中、国土交通省が導入を進めているのが、
「残価設定型（通称：残クレ型）住宅ローン」です。
これは、自動車ローンで一般的な「残価設定」の仕組みを住宅ローンに応用し、
月々の返済負担を軽減する新しい制度です。
この記事では、残クレ型住宅ローンの仕組みやメリット・注意点を、
これからマイホームを検討する方に向けて、わかりやすく解説します。
1｜残価設定型住宅ローンとは？
残価設定型ローンとは、
住宅の購入価格から「将来の売却価格（＝残価）」をあらかじめ差し引き、
その残りの金額だけをローンで返済していく仕組みです。
たとえば…
- 物件価格：4,000万円
- 残価設定：1,000万円
- 実際に返済する金額：3,000万円
このように、残価分を除いた金額でローンを組むため、月々の返済額が大幅に軽くなるのが特徴です。
将来、売却時に残価と実際の売却価格との差額を精算することで、
柔軟な住み替えや買い替えにも対応しやすくなります。
2｜なぜ今、国がこの制度を後押ししているのか？
国土交通省は、住宅金融支援機構を通じて、
銀行が残価設定型ローンを提供しやすくなるような保険制度を整備しています。
この仕組みによって…
- 銀行は残価設定によるリスク（売却価格が下回るなど）を国の保険でカバーできる
- 借り手は、より柔軟で現実的なローンを選べるようになる
つまり、住宅価格が高止まりし、金利も上昇する中で、
より多くの人がマイホームを持てるようにするための政策的な後押しなのです。
3｜残クレ型住宅ローンのメリット
◎ 月々の返済負担が軽くなる
残価を設定することで、実際に返済する元本が減るため、
月々の支払いが大幅に軽減されます。
たとえば──
- 通常の4,000万円ローン：月々の返済 約11万円（35年・金利1.5％想定）
- 残価1,000万円設定：月々の返済 約8.3万円（同条件）
このように、毎月のキャッシュフローに余裕が生まれるのは大きな魅力です。
◎ 将来の売却や住み替えを前提にしやすい
- 転勤やライフスタイルの変化が多い人
- 子育てや介護などで住み替えの可能性がある人
こうした方にとって、
「ずっと住み続ける前提ではない」ローン設計ができるのは大きなメリットです。
◎ 高騰した住宅価格にも手が届きやすくなる
都市部のマンション価格は、ここ数年で大きく上昇しました。
残クレ型ローンは、価格の高騰によってマイホームを諦めかけていた人にとって、
再び手が届く可能性を広げる制度です。
4｜残クレ型住宅ローンの注意点・デメリット
▲ 売却価格が残価を下回ると、差額を自己負担
たとえば──
- 残価：1,000万円
- 実際の売却価格：800万円
→ 差額の200万円は自己負担
将来の不動産市況によっては、思ったより高く売れず、
追加の支払いが発生するリスクがあります。
▲ 長期居住には不向きな設計
残クレ型は、10〜20年以内に売却や住み替えを前提としたライフプランに適しています。
「35年住み続けるつもり」「老後まで住みたい」という方には、
通常の住宅ローンの方が合理的なケースもあります。
▲ 金利や残価の設定は慎重に見極める必要がある
金利上昇局面では、銀行がリスクを抑えるために、
残価を低めに設定する傾向があります。
その結果、月々の返済額が思ったほど下がらない可能性もあるため、
事前に複数の金融機関でシミュレーションを行うことが重要です。
5｜どんな人に向いている住宅ローン？
残クレ型住宅ローンは、以下のような方に特に向いています。
- 転勤や移住の可能性がある人
- 10〜20年以内に住み替えを検討している人
- 月々の支払いを抑えたい人
- 都市部の高額マンションを検討している人
一方で、長期的に同じ家に住み続ける予定の方や、
土地付き戸建てを終の住処にしたい方には、従来型ローンの方が適している場合もあります。
6｜「35年ローンが当たり前」の時代が変わるかもしれない
国が制度設計に関与し、金融機関が提供しやすくなることで、
残クレ型住宅ローンは今後、住宅購入の“新しい当たり前”になる可能性があります。
ヨーロッパやアメリカでは、
「短期間で買い替える前提の住宅ローン」が一般的です。
日本でも、ライフスタイルの多様化や働き方の変化に合わせて、
“柔軟に住み替える”という考え方が広がっていくかもしれません。
まとめ｜残クレ型住宅ローンは、今の時代に合った新しい選択肢
- 住宅価格が高止まりし、金利も上昇する中で
- 月々の負担を抑えながら家を持ちたい人にとって
- 残価設定型住宅ローンは、現実的で柔軟な選択肢となり得ます
✅ 都市部の物件を検討している
✅ 将来の住み替えを視野に入れている
✅ 今の収入で無理なく家を持ちたい
そんな方は、
「通常ローン」と「残クレ型ローン」の両方を比較しながら、
自分に合った住宅購入の形を見つけていくことが大切です。
制度の仕組みを正しく理解し、
将来のライフプランに合った選択をすることで、
“無理なく、後悔のないマイホーム購入”が実現できます。